建物
自用家屋の評価
家屋の相続税評価は、原則として、1棟の家屋を評価単位として評価します。
1棟の家屋の相続税評価は、評価対象家屋の固定資産税評価額×1.0倍が評価額です。
固定資産税評価額は市町村役場から送られてくる固定資産税課税明細書に記載されています。
この価格は3年に一度評価替えがあるため、新築時の価格から3年ごとに経年減点補正率により、
減価していきます。
会計の場合、事業資産の固定資産は耐用年数を経過すると価値はほぼゼロになりますが、役所の
固定資産税評価額は最低でも新築時の価格の20%までで止まります。これは評価をゼロにしてし
まうと税金が取れなくなり行政サービスに支障をきたします。不動産を所有している以上道路や
上下水道、学校での教育などの行政サービスを受けることとなるためです。
(横浜市HPより)
アパート等の貸家の用に供されている家屋の評価
課税時期において貸家の用に供されている家屋は、その家屋の固定資産税評価額に借家権割合と
賃貸割合を乗じた価額を、その家屋の固定資産税評価額から控除して評価します。具体的には、
家屋の固定資産税評価額が1000、借家権割合が30％である地域、賃貸割合が100％である場合、
1000×(1－借家権割合0.3)=700となります。
借家権割合は全国ほぼ一律に30％ですが、空室がある場合には次のように一定の調整が必要です。
アパートの固定資産税評価額×（1－借家権割合30%×賃貸割合）
空室の割合が10%(賃貸割合=90%) 固定資産税1000とすると、
固定資産税評価額1000×(1-0.3×0.9)＝730となります。
建築中の家屋の評価
被相続人が住宅を建築中に相続が発生した場合には、建築中の家屋の相続税評価が必要になります。
その相続税評価は、被相続人等が建築中の家屋に対して支出した費用原価の70％相当額となります。
