①.小規模宅地の特例についての相続税の課税価額計算の特例(概要)②.老人ホームへ入居していた場合③.二世帯住宅の場合④.駐車場の敷地⑤.対象候補地の有利選択
小規模宅地等の特例 二世帯住宅の場合
二世帯住宅の場合にはその建物の登記が区分登記なのかそれとも一体登記なのかによって小規模宅地等の適用ができるかどうかが異なります。
区分登記とは1棟の建物が二つ以上の部屋に区切られて，その部屋が別々の所有権の対象となっている建物をいい、下の例で説明すると、右側になります。1Fの建物と2Fの建物が完全に独立していて、登記上も別々の建物と認識されるものです。マンションは多くの世帯が1棟の建物の中に専有部分を有して独立していますが、それぞれ別な住人が住んでいます。このように1戸1戸が独立している場合には同居していないと判断され、小規模宅地等の特例の対象となるのは被相続人の住んでいた1F部分のみになります。
この場合適用対象となる土地の地積は、1Fと2Fが同一の床面積であったとすると土地の地積の1／2だけとなります。
一方、左図のように区分登記でなく一体登記であれば、家の中で行き来ができる作りであっても行き来ができない作りであっても全体について小規模宅地等の特例が適用できます。(H25年改正点)
以前は家の中で行き来ができない場合には認められなかったのですが、H25年改正によって認められるようになりました。
これから建て替えや新築二世帯を計画される場合には区分登記にしないことが土地の相続税評価額を落とすのに有効ということになります。
