農地の評価

 

農地の区分

 

①.地積規模の大きな土地②.農地の評価③.私道の評価④.雑種地の評価⑤.山林の評価

 

 

 

　農地については、その土地の所在している場所により農地法などにより宅地への転用が制限されるもの、都市計画などにより地価事情も異なりますので、農地は次の四種類に区分して評価します。

 

• • • 純農地
    • 中間農地
    • 市街地周辺農地
    • 市街地農地

 

純農地及び中間農地

 

純農地とは、宅地の影響を受けない農地を指します。具体的には次のいずれかに該当するものです。

㋑農業振興地域整備法で定める区域内にある農地。

㋺市街化調整区域内にある農地で、調整区域許可基準に定める乙種農地のうち、第１

   種農地または甲種農地に該当するもの。

㋩前記以外の農地で、農地転用許可基準に定める第１種農地に該当するもの。

 

中間農地とは、純農地よりも農業政策上の規制が少なく売買の可能性が高い農地をいいます。

具体的には次のいずれかに該当するものになります。

㋑市街化調整区域内にある農地のうち、調整区域許可基準に定める乙種農地のうち、

   第２種農地に該当するもの。

㋺前記以外の農地のうち、農地転用許可基準に定める第２種農地に該当するもの。

㋩その他の農地のうち、第２種農地に準ずると定められているもの。

なお、中間農地の価額は、純農地の場合と同じ方法で評価されます。

純農地及び中間農地の価額は、倍率方式によって評価します。

 

　　　純農地の評価=その農地の固定資産税評価額×倍率(国税局長が定める一定の倍率)

 

 

市街地周辺農地

 

市街地周辺農地とは、次に掲げる農地のうち、そのいずれかに該当するものをいう。

㋑第3種農地に該当するもの

㋺上記①に該当する農地以外の農地のうち、近傍農地の売買実例価額、精通者意見

   価格等に照らし、第3種農地に準ずる農地と認められるもの

　ただし、市街地農地の範囲に該当する農地を除く。

 

　　　市街化周辺農地の評価=市街化農地として評価した価額の80%

 

市街地周辺農地は、市街地に近接する宅地化傾向の強い農地であるため、付近の宅地

価格の影響により、農地としての価額よりむしろ宅地の価額に類似する価額で取引さ

れているのが実情です。

そのため、市街地周辺農地の価額は、その付近にある宅地の価額を基とし、その宅地

とその農地の位置、形状等の条件の差を考慮して、その農地が宅地であるとした場合

の価額を求め、その価額からその農地を宅地に転用する場合に通常必要と認められる

造成費に相当する金額を控除し、その控除後の価額の80％に相当する金額で評価する

こととしています。

 

市街地農地の評価

 

　市街地農地の価額は、宅地比準方式又は倍率方式により評価します。

　宅地比準方式とは、その農地が宅地であるとした場合の1㎡当たりの価額

からその農地を宅地に転用する場合にかかる通常必要と認められる1㎡当たり

の造成費に相当する金額を控除した金額に、その農地の地積を乗じて計算した

金額により評価する方法をいいます。

　これを算式で示すと次のとおりです。

 

　　　市街地のうちの評価額

　　　＝（その農地を宅地として評価した1㎡当りの価格－1㎡当りの造成費額）×地積

 

　上記算式の「その農地が宅地であるとした場合の1㎡当りの価額」は、具体的には、

路線価方式により評価する地域にあっては、その路線価により、また倍率地域にあっ

ては、評価しようとする農地に最も近接し、かつ、道路からの位置や形状等が最も類

似する宅地の評価額（宅地としての固定資産税評価額×宅地としての評価倍率）を基

として計算することになります。

また、「1㎡当りの造成費の金額」は、整地、土盛り又は土止めに要する費用の額が

おおむね同一と認められる地域ごとに、国税局長が定めているので、国税庁ホーム

ページで閲覧できます。

 

 

• 市街化区域内にある農地
• 農地法第4条又は第5条に規定する許可（以下「転用許可」という。）を受けた農地
• 農地法等の規定により、転用許可を要しない農地として、都道府県知事の指定を受けたもの